Fiscalité immobilière · Article
Statut du bailleur privé : un décalage, pas une économie
La loi de finances pour 2026 a rétabli à l'article 31 du Code général des impôts un régime optionnel d'amortissement du logement loué nu. L'avantage est réel, mais il est borné deux fois : plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal quel que soit le nombre de logements, et repris au moment de la revente, où les amortissements déduits viennent diminuer le prix d'acquisition. L'option, elle, est irrévocable.
SCP Froger-Pérès · publié le 1er septembre 2026 · 9 minutes de lecture
Ce que dit le texte
Ce que le texte accorde, et ce qu'il retient
Le mécanisme est classique : le bailleur qui loue nu déduit chaque année une dotation aux amortissements de son revenu foncier. Neyla Gonzalez-Gharbi rappelle qu'il n'y a là aucune innovation — le régime dit « Jeanbrun » renoue avec le système inauguré par le régime « Périssol » en 1996, suivi des régimes « Besson », « de Robien » et « Borloo ». Nous ajoutons que la répétition n'est pas neutre : chacun de ces dispositifs a fini par être abrogé, et chacun a laissé des contribuables engagés pour neuf ans.
Le texte distingue deux situations. Le i) vise le neuf et la vente en l'état futur d'achèvement, dans un bâtiment d'habitation collectif, avec un taux d'amortissement de 3,5 % pour la location intermédiaire, majoré d'un point pour la location sociale et de deux points pour la très sociale. Le j) vise l'ancien transformé, à deux conditions alternatives : soit les travaux concourent à la production d'un immeuble neuf au sens de la TVA, soit ils représentent au moins 30 % du prix d'acquisition et satisfont aux critères de la réhabilitation lourde définis par l'article 150 U. La seconde branche est cumulative — le seuil de 30 % ne suffit pas à lui seul. Le taux y est de 3 %, majoré de 0,5 ou 1 point.
Deux limites figurent dans le texte lui-même et changent l'ordre de grandeur. D'abord, l'amortissement ne porte pas sur le foncier, estimé forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition net de frais : la base amortissable est donc d'emblée amputée d'un cinquième, sans considération de la réalité du terrain. Ensuite, et surtout, la somme des déductions ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal, majorée de 2 000 € ou 4 000 € selon l'affectation sociale. Ce plafond est indifférent au nombre de logements : deux appartements ne donnent pas deux plafonds.
Enfin, l'article 150 VB, III referme le dispositif à la sortie. Le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements déduits. Ce qui a été soustrait du revenu foncier pendant la détention est réintégré, en creux, dans la plus-value à la revente. Le texte prévoit des exceptions, mais elles sont limitativement énumérées et visent des résidences spécifiques — étudiantes, médico-sociales, de soins de longue durée.
Les chiffres qui commandent
Le mécanisme
Quatre pièges qui ne se voient pas dans une simulation
Aucun ne relève du calcul de rendement. Tous relèvent de la lecture du texte.
La location à la famille est plus largement fermée qu'avant. Le i) interdit de louer à un membre du foyer fiscal, mais aussi « à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus ». Le périmètre dépasse donc les enfants : il couvre les petits-enfants, les frères et sœurs, et les alliés au même degré. Un montage familial courant — acheter pour loger un enfant étudiant — est incompatible avec le régime.
La rupture d'engagement se paie sur une seule année. Si l'un des engagements n'est pas respecté, le revenu foncier de l'année est majoré de l'ensemble des amortissements déduits. Le texte atténue par un système de quotient, mais le fait générateur reste concentré. Trois exceptions seulement écartent la majoration : l'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, le licenciement et le décès.
Et le licenciement ne couvre pas la rupture conventionnelle. C'est le point que nous signalons systématiquement. L'administration a refusé d'assimiler la rupture conventionnelle au licenciement dans deux réponses ministérielles de 2016, et la cour administrative d'appel de Versailles a jugé, le 15 avril 2021, que la rupture conventionnelle n'est pas assimilable à un licenciement — à propos du dispositif « Robien », c'est-à-dire du h) du même article 31, et par une décision inédite au recueil Lebon. Neyla Gonzalez-Gharbi estime cette solution transposable au statut du bailleur privé. Nous partageons cette lecture, et nous en tirons un conseil concret : un bailleur qui négocie son départ de l'entreprise pendant la période d'engagement doit savoir que le mode de rupture qu'il choisit a un coût fiscal du côté de son immeuble.
Le régime exclut le micro-foncier, et d'autres dispositifs nommément. L'option est irrévocable et ferme l'accès au micro-foncier. Le texte énonce en outre des exclusivités expresses — l'article 199 undecies C pour le i), et pour le j) les articles 199 undecies A, 199 undecies C, 199 tervicies et 199 novovicies. Qu'un même logement ne puisse relever à la fois du i) et du j) découle de leurs champs respectifs plutôt que d'une interdiction écrite. L'arbitrage se fait donc une fois, au dépôt de la déclaration de l'année d'achèvement ou d'acquisition, et il engage pour toute la durée de détention.
Un T3 neuf à 300 000 €, loué en intermédiaire
Base amortissable : 300 000 € moins 20 % de foncier, soit 240 000 €.
Dotation théorique à 3,5 % : 8 400 € par an.
Dotation effectivement déductible : 8 000 €, plafond du foyer fiscal.
Un second logement dans le même foyer n'ajoute rien : le plafond est atteint.
À la revente, les amortissements déduits viennent diminuer le prix d'acquisition.
L'avantage se mesure en trésorerie pendant la détention, pas en impôt économisé sur l'ensemble de l'opération.
Ce qui reste ouvert
Ce que le texte n'a pas réglé
Un oubli de rédaction, et une question de politique fiscale que personne n'a tranchée.
Les partenaires pacsés sont-ils couverts ?
Le texte n'envisage que le décès du conjoint soumis à imposition commune, qu'il s'agisse de dispenser des sanctions attachées à la rupture des engagements ou de permettre au survivant de reprendre le régime.
Neyla Gonzalez-Gharbi s'étonne que la rédaction reprenne les termes des anciennes dispositions, antérieures à l'instauration du PACS, et estime que l'article 7 du CGI devrait permettre de soumettre les partenaires pacsés au même régime. La lecture nous paraît la bonne. Elle reste une lecture : tant que l'administration ne s'est pas prononcée, un couple pacsé qui compte sur la reprise du régime au décès s'appuie sur une interprétation, non sur un texte.
À qui profite l'écart entre le neuf et l'ancien rénové ?
L'écart de taux — 3,5 % dans le neuf contre 3 % dans l'ancien remis à neuf — n'est pas expliqué. Neyla Gonzalez-Gharbi relève l'absence d'étude d'impact et d'évaluation de la dépense fiscale, observe qu'on ignore si le dispositif vise à encourager la location durable ou les professionnels de la construction, et juge la différence de traitement difficilement compréhensible au regard des impératifs de sobriété foncière.
Nous nous en tenons à la conséquence pratique, qui est un point de vigilance à l'achat : le régime fiscal ne se déduit pas du régime juridique de la vente. Un logement acquis en VEFA et un logement remis à l'état neuf ne donnent pas le même taux, et l'acquéreur ne peut se fier ni à la forme du contrat, ni au traitement TVA de l'opération.
Notre position
Notre position : comparer, et comparer à la sortie
Le statut du bailleur privé est présenté comme une faveur. C'est d'abord un décalage. Ce qu'il fait, c'est déplacer de l'impôt de la période de détention vers la revente. Il crée de la trésorerie annuelle, plafonnée à 8 000 €, en échange d'une plus-value plus élevée le jour de la cession.
L'arbitrage n'a donc de sens qu'en fonction de deux données que le bailleur connaît mieux que son conseil : sa tranche marginale d'imposition pendant les neuf ans, et son horizon de détention. À taux marginal élevé et détention longue — l'abattement pour durée de détention réduisant la plus-value imposable — le régime se défend. À taux modeste et revente rapide, il ne fait que déplacer la facture.
La comparaison utile n'est d'ailleurs pas entre « avec ou sans option », mais entre la location nue amortie et la location meublée. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements du loueur en meublé sont eux aussi réintégrés au calcul de la plus-value : l'écart historique entre les deux voies s'est resserré. Ce qui les distingue désormais tient moins à l'amortissement qu'aux plafonds de loyer et de ressources, aux neuf ans d'engagement, et à l'interdiction de louer à la famille proche.
Un dernier point, qui décide plus souvent qu'on ne croit : le régime ne s'applique pas aux logements déjà détenus. Il ne rend donc pas le régime des revenus fonciers plus attractif pour un patrimoine constitué. Il ne concerne que les acquisitions réalisées à partir de maintenant et jusqu'au 31 décembre 2028 — ou, pour les logements que le contribuable fait construire, les demandes de permis déposées dans cette même fenêtre.
En pratique
Ce que nous vérifions avant de recommander l'option
Sur l'éligibilité
- Bâtiment d'habitation collectif, au sens du 6° de l'article L. 111-1 du CCH
- Date d'acquisition ou de dépôt du permis dans la fenêtre légale
- Dans l'ancien : immeuble neuf au sens TVA, OU travaux de 30 % ET réhabilitation lourde — les deux ensemble
- Logement non occupé depuis l'achèvement des travaux
- Bail effectivement conclu dans les douze mois
Sur l'engagement et la sortie
- Plafonds de loyer et de ressources, appréciés à la conclusion du bail
- Aucun locataire parent ou allié jusqu'au deuxième degré
- Absence de démembrement de propriété, sur le bien comme sur les titres
- Chiffrage de la reprise en cas de rupture, et des trois seules exceptions
- Simulation de la plus-value avec réintégration des amortissements
Questions fréquentes
Ce qu'on nous demande le plus souvent
Le plafond de 8 000 € s'applique-t-il par logement ?
Peut-on amortir la totalité du prix payé ?
Que se passe-t-il à la revente ?
Peut-on louer à son enfant ?
Une rupture conventionnelle permet-elle d'échapper à la reprise ?
Le régime s'applique-t-il à un logement déjà détenu ?
Sources
Ce sur quoi cet article s'appuie
Textes et jurisprudence
- CGI, art. 31, I, 1°, i — amortissement dans le neuf et la VEFA
- CGI, art. 31, I, 1°, j — amortissement dans l'ancien transformé
- CGI, art. 150 VB, III — minoration du prix d'acquisition
- CGI, art. 199 novovicies, III et 199 tricies — plafonds de loyer et de ressources
- CCH, art. L. 111-1, 6° — bâtiment d'habitation collectif
Doctrine consultée
- N. Gonzalez-Gharbi, « Statut fiscal du bailleur privé : comme un air de déjà-vu », Construction-Urbanisme, n° 3, mars 2026, comm. 37
Chaque référence légale et jurisprudentielle a été contrôlée à la source. Les positions doctrinales sont attribuées à leurs auteurs et reformulées : aucun extrait n'est reproduit. Cet article présente l'état du droit à sa date de mise à jour et n'a qu'une portée générale ; il ne constitue pas une consultation juridique.
Une acquisition locative en préparation ?
L'option est irrévocable. Le calcul se fait avant, pas à la déclaration.