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Froger-Pérès Avocats

Droit immobilier

Sécuriser vos opérations immobilières
et anticiper leurs implications

Pour les chefs d'entreprise et les propriétaires qui détiennent leur immobilier en société : structurer, louer, déclarer. Nous intervenons aussi pour les syndicats de copropriétaires et les porteurs de projets, devant les juridictions civiles comme administratives.

Le contexte

La matière immobilière est transversale

Un congé, une contestation d'assemblée, un recours contre un permis : tout se joue sur des délais courts et un formalisme strict. S'y ajoute une couche fiscale — plus-values, TVA, IFI, taxe de 3 % — qui ne se lit ni dans le bail ni dans la promesse, et qui apparaît au moment où plus rien ne se corrige : au contrôle, à la revente, à la transmission.

S'y ajoute encore le droit des sociétés, dès lors que l'immeuble est logé dans une structure, et le droit social lorsqu'il porte une exploitation. Nous vérifions ce qui est encore ouvert, puis chiffrons les scénarios, coût fiscal compris.

Trois besoins, trois offres

Structuration juridique et fiscale de vos investissements immobiliers

Acheter l'immeuble ou acheter la société ? À l'IR ou à l'IS ? Quel régime de TVA, quel financement, quelle enveloppe ? Chaque réponse engage le coût d'entrée, le coût annuel, celui de la sortie et celui de la transmission — et ouvre des obligations déclaratives dès le premier jour. Tout se décide avant la promesse.

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Comment négocier mon bail commercial ?

Quelle indexation retenir, et que vaut une clause d'indexation mal rédigée ? Faut-il exiger une garantie autonome à première demande ? Appliquer le statut des baux commerciaux, ou y renoncer ? Quelles autres formes de bail sont ouvertes ? Et à quelles conditions obtient-on un déplafonnement au renouvellement ?

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Mon exonération de taxe de 3 % tient-elle encore ?

Depuis le 27 juin 2026, l'engagement de communiquer l'identité des associés n'existe plus : il faut déclarer, chaque année, au 15 mai. Chaque maillon de la chaîne déclare pour lui-même et répond solidairement du paiement, et la tolérance de régularisation ne joue qu'une seule fois.

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Ce que veut dire « analyse fine »

Un statut peut s'appliquer sans que ses droits s'ouvrent

Un bailleur vend un local loué. Le bail relève du statut des baux commerciaux : on en conclut que le locataire doit se voir offrir le bien en priorité. Ce n'est pas ce que dit le texte. Le droit de préférence ne joue que pour un local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité de commerce ou de prestation de services à caractère commercial : les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts en sont exclus, quand bien même le statut leur resterait applicable (C. com., art. L. 145-46-1, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026).

La même lecture écarte l'offre en cas de cession globale de l'immeuble, de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, ou de vente à un ascendant ou un descendant du bailleur. Notifier sans le devoir retarde une vente de plusieurs mois ; ne pas notifier quand il le fallait expose à la nullité. Entre les deux, il n'y a pas d'intuition qui tienne : il y a le texte, et ce qui se passe réellement dans les murs.

Nos interventions

Ce que nous traitons

Conseil, rédaction d'actes, négociation, procédures d'urgence et contentieux au fond.

Baux commerciaux

  • Rédaction et négociation du bail
  • Renouvellement et négociation du loyer renouvelé
  • Déplafonnement et fixation judiciaire
  • Congé et refus de renouvellement
  • Agrément d'un repreneur
  • Cession de droit au bail et de fonds de commerce
  • Clauses de garantie et provisions sur charges
  • Consistance des locaux : annexes, caves, réserves

Gestion locative et impayés

  • Reddition et régularisation des charges
  • Contestation du décompte de charges
  • Mise en demeure et commandement de payer
  • Clause résolutoire et référé
  • Procédure d'expulsion
  • Encadrement des loyers et complément de loyer

Immeuble, copropriété et chantiers voisins

  • Contestation de résolutions d'assemblée
  • Litige avec le syndic ou le gestionnaire
  • Désordres, travaux et responsabilités
  • Référé préventif avant chantier
  • Expertise judiciaire et défense des avoisinants
  • Parties communes et immeubles mitoyens

Conseil permanent du propriétaire

  • Assistance de la gérance d'une SCI
  • Assemblée annuelle et rapport de gérance
  • Arbitrages entre associés
  • Suivi de l'ensemble des baux d'un immeuble
  • Cession de parts et démembrement
  • Conventions de domiciliation et de mise à disposition

Opérations, urbanisme et fiscalité

  • Promesse de vente et conditions suspensives
  • Purge des droits de préemption
  • Recours gracieux contre une autorisation d'urbanisme
  • Recours de riverains devant le tribunal administratif
  • Contrôle IFI et taxe de 3 %
  • Contrôle fiscal de SCI et évaluation des parts

Situations fréquentes

Vous êtes dans l'un de ces cas

Mon bail commercial arrive à échéance
Forme et délai du congé ou de la demande, conditions du déplafonnement, indemnité d'éviction en cas de refus. Nous chiffrons les scénarios avant d'engager la procédure.
Mon locataire ne paie plus
Clause résolutoire, référé, expulsion, mobilisation de la caution et du dépôt de garantie. Un échelonnement négocié est souvent plus rapide et plus sûr qu'une procédure.
Un loyer d'habitation dépasse le plafond autorisé
Calcul du loyer de référence majoré, justification du complément de loyer, action en diminution, restitution du trop-perçu. Devant la commission de conciliation puis devant le juge, pour les bailleurs comme pour les locataires.
Une assemblée de copropriété a voté contre mes intérêts
Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, et seulement pour les copropriétaires opposants ou défaillants. Nous vérifions convocation, majorité et régularité du vote avant d'agir.
Un permis de construire voisin me porte préjudice
Intérêt à agir, délai de recours, et notification à l'auteur de la décision comme au titulaire de l'autorisation dans les quinze jours francs, à peine d'irrecevabilité. Nous auditons l'autorisation avant d'engager le recours.
Je veux structurer ou transmettre un patrimoine immobilier
Statuts de SCI, démembrement, cession de parts, arbitrage entre détention directe et sociétaire, incidence à l'IR, aux plus-values et à l'IFI. En lien avec votre notaire et votre expert-comptable.

Questions pratiques

Avant de nous consulter

Le premier rendez-vous est-il gratuit ?
Non : c'est un rendez-vous de travail. Nous examinons les pièces, vérifions les délais et donnons une orientation. Le tarif est communiqué avant la prise de rendez-vous et vient en déduction des honoraires si le dossier nous est confié.
Comment sont fixés vos honoraires ?
Par convention signée à l'ouverture du dossier, au temps passé ou au forfait. Un honoraire de résultat peut compléter un honoraire de base ; il ne peut jamais le remplacer.
Quelles pièces dois-je apporter ?
Bail : le bail, ses avenants, les appels de loyers, les courriers. Copropriété : le procès-verbal et sa notification, le règlement. Urbanisme : l'arrêté, la photo de l'affichage, le PLU. Dans tous les cas, la date des notifications est déterminante.
Mon délai est-il déjà expiré ?
C'est la première chose que nous vérifions. Les délais de copropriété et d'urbanisme courent à compter d'événements précis : en cas de doute, appelez avant d'entreprendre autre chose.
Intervenez-vous en dehors de Paris ?
Oui. Inscrit au barreau de Paris, le cabinet intervient sur l'ensemble du territoire, en recourant à un avocat postulant là où la postulation est requise.

Un dossier immobilier à examiner ?

Le premier rendez-vous sert à vérifier vos délais et à estimer vos chances.

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