Taxe de 3 % · Fiscalité immobilière
Taxe de 3 % : l'exonération que vous croyez acquise vient de changer de régime
Depuis le 27 juin 2026, l'engagement de communiquer l'identité des associés n'existe plus. Il est remplacé par une déclaration, chaque année, au 15 mai — y compris pour les entités qui se croyaient définitivement exonérées.
Un principe clé
Ce n'est pas une taxe sur les SCI
Le texte ne parle ni de SCI, ni de sociétés étrangères : il vise les entités juridiques — personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables — qui possèdent un immeuble en France, directement ou par entité interposée, quel que soit le nombre d'entités interposées. Une SAS française, une holding luxembourgeoise, un trust, une fondation, un fonds : tous entrent dans le champ (CGI, art. 990 D).
La taxe n'est pas un impôt sur un revenu ni sur une richesse nette. Elle frappe 3 % de la valeur vénale brute de l'immeuble au 1er janvier, chaque année, sans déduction de l'emprunt qui l'a financé, et sans être déductible du résultat (CGI, art. 990 F et 990 G). Presque personne ne la paie, parce que presque tout le monde est exonéré — et c'est précisément ce qui rend la mécanique dangereuse : l'exonération ne tient qu'à une formalité, et la formalité vient de changer.
Les principaux chiffres
Six points à vérifier
Ce que vous croyez, et ce que dit le texte
Les exemples chiffrés appliquent le taux de 3 % et servent à donner un ordre de grandeur. Un seul montant est réel — celui de l'affaire jugée en 2020 : il figure dans l'arrêt.
Ce que vous croyez. L'engagement pris autrefois nous exonère, une fois pour toutes.
Ce que dit le texte. Il ne le fait plus. La loi du 25 juin 2026 contre les fraudes sociales et fiscales a réécrit le d du 3° de l'article 990 E : l'engagement de communiquer sur demande a disparu, remplacé par une déclaration annuelle. Et l'article 990 F, modifié par le même texte, impose ce dépôt « aux redevables ainsi qu'aux entités juridiques mentionnées aux d ou e » : la déclaration n'est plus l'affaire de ceux qui paient, mais de ceux qui ne veulent pas payer (loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, art. 102).
Une structure tranquille depuis quinze ans
Engagement pris en 2010, jamais activé par l'administration, aucune déclaration depuis.
Le fondement de son exonération n'existe plus.
La première campagne entièrement soumise au nouveau texte est celle du 15 mai 2027.
Ce que vous croyez. Une déclaration au bon niveau couvre toute la chaîne.
Ce que dit le texte. Non : chaque entité de la chaîne doit souscrire sa propre déclaration pour être exonérée, quel que soit le nombre d'entités interposées, et une société ne peut pas se prévaloir des valeurs déclarées par une autre société du groupe. La taxe est due par le maillon le plus proche de l'immeuble qui n'est pas exonéré — et toute entité interposée est solidairement responsable du paiement (CGI, art. 990 F ; Cass. com., 31 janv. 2006, n° 02-20.387).
Immeuble de 8 M€, chaîne à trois étages
Deux entités déclarent, la troisième est oubliée.
Taxe due : 240 000 € par an.
Et les deux autres en répondent solidairement.
Ce que vous croyez. Une déclaration imparfaite vaut toujours mieux que rien.
Ce que dit le texte. C'est l'inverse. La tolérance qui permet de régulariser sans payer la taxe vise ceux qui n'ont pas déposé de déclaration ; la Cour de cassation en exclut ceux qui ont déposé des déclarations incomplètes ou erronées. Une valeur mal estimée, un associé oublié, un pourcentage inexact suffisent à faire tomber le bénéfice de la régularisation (Cass. com., 31 janv. 2006, n° 02-20.387).
Le paradoxe
Ne rien avoir déposé : la tolérance reste ouverte, une fois.
Avoir déposé un document lacunaire : elle est fermée.
C'est la qualité du dépôt qui décide, pas son existence.
Ce que vous croyez. En cas de mise en demeure, on dépose sous trente jours et l'affaire est close.
Ce que dit le texte. Une seule fois. Une société luxembourgeoise avait transmis tardivement les renseignements dont il résultait qu'elle n'était pas redevable au fond. Ayant déjà bénéficié une fois de la tolérance, elle a été jugée redevable de la taxe pleine. La taxe cesse alors d'être un impôt sur un patrimoine pour devenir la sanction d'un retard (Cass. com., 4 nov. 2020, n° 18-11.771).
Une année, une déclaration tardive
Informations transmises trois mois après l'échéance.
Aucune taxe due au fond : les associés étaient connus.
Taxe maintenue : 2 433 663 € pour cette seule année.
Ce que vous croyez. La taxe frappe ce que la structure possède réellement.
Ce que dit le texte. Elle frappe la valeur vénale des immeubles et droits possédés au 1er janvier. Les dettes ne s'imputent pas, l'emprunt d'acquisition pas davantage. Et la taxe n'est pas déductible du résultat imposable : son coût réel est son montant nominal (CGI, art. 990 F, al. 1 et 990 G). Sur un actif fortement financé, la taxe annuelle peut dépasser le rendement net de l'immeuble.
Immeuble de 5 M€, financé à 80 %
Valeur nette économique : 1 M€.
Assiette retenue : 5 M€.
150 000 € par an, non déductibles, soit 15 % de la valeur nette.
Ce que vous croyez. Trois ans, comme en matière d'impôt sur les sociétés.
Ce que dit le texte. La taxe se recouvre selon les règles des droits d'enregistrement. À défaut de prescription abrégée — que la jurisprudence apprécie strictement — le droit de reprise s'exerce jusqu'à l'expiration de la sixième année suivant celle du fait générateur. Le fait générateur étant annuel, un seul contrôle peut appeler sept années en même temps, majorations et intérêts en sus (CGI, art. 990 F, al. 4 ; LPF, art. L. 186).
Un contrôle ouvert en 2026
Immeuble de 8 M€ : 240 000 € par année.
Sept années encore reprises : 1 680 000 €.
Avant majorations et intérêts de retard.
Un dernier point, créé par la même loi de 2026 et passé presque inaperçu : l'entité sans établissement stable en France doit désigner, dans la déclaration, une personne domiciliée en France habilitée à recevoir les communications et pièces de procédure. À défaut, l'entité de la chaîne la plus proche des immeubles et connue de l'administration — exonérée ou non — est réputée autorisée à les recevoir (CGI, art. 990 FA). Une procédure peut donc courir valablement contre une structure étrangère par le canal d'une entité française qui ne se sait pas concernée. C'est le point sur lequel les délais se perdent. Voir aussi structuration immobilière, en amont, et succession internationale lorsque les associés ne résident pas en France.
Pourquoi nous
Une formalité annuelle, une sanction définitive
La taxe de 3 % ne se discute presque jamais sur le fond. Elle se gagne ou se perd sur la forme, et la forme vient d'être réécrite.
Ce que nous vérifions
- Qui, dans la chaîne, est dans le champ de la taxe
- Sur quel fondement chaque entité est exonérée aujourd'hui
- Ce que la réforme de 2026 fait tomber
- Les déclarations déposées sur les six dernières années, et leur complétude
- L'identification et le seuil de 1 % des associés
- La désignation du destinataire en France
Ce qui se joue en cas d'erreur
- 3 % par an sur une valeur brute, non déductibles
- Sept années appelées d'un coup
- Une solidarité de paiement sur toute la chaîne
- Une tolérance déjà consommée, et définitivement perdue
- Une procédure notifiée à une entité qui ne transmet pas
- Des associés mis en cause à titre personnel à l'IFI
Ce que nous apportons
- Une cartographie de la chaîne, entité par entité
- Le chiffrage de l'exposition sur la période non prescrite
- La stratégie de régularisation, et son moment
- Les déclarations prêtes à déposer
- Un calendrier annuel qui ne dépend plus de personne
Notre offre
Un forfait, annoncé d'avance
Montant hors taxes, arrêté avant que notre analyse débute et écrit dans la convention d'honoraires. Le forfait couvre une chaîne de détention et un immeuble : au-delà, il est ajusté et annoncé avant d'être engagé.
Audit de conformité taxe de 3 %
Où vous en êtes, ce que la réforme change, et ce qu'il faut déposer.
Ce que nous faisons
- Un entretien de cadrage sur la structure et son historique
- La cartographie de la chaîne de détention
- L'examen des déclarations des six dernières années
- La qualification du fondement d'exonération de chaque entité
- Le chiffrage de l'exposition en cas de remise en cause
Ce que vous recevez
- Une note écrite et sourcée
- Le diagnostic entité par entité
- La stratégie de régularisation, et son calendrier
- Les déclarations à déposer, prêtes
- Sous [[DÉLAI]] après réception des pièces
Ce qui n'est pas compris : l'évaluation des immeubles
par un expert, la restructuration de la chaîne de détention, la
situation personnelle des associés à l'IFI — qui relève
de leur propre conseil — et la conduite d'un contentieux, qui se chiffre
séparément. Nous n'intervenons pas sur le droit étranger :
si une entité de la chaîne est établie hors de France, son droit
interne relève d'un conseil local, avec qui nous travaillons.
Le moment compte. Une régularisation spontanée et une
régularisation après mise en demeure ne se préparent pas de la
même façon, et la seconde consomme définitivement une
tolérance qui ne se reconstitue pas.
Six questions, deux minutes
Répondez, laissez votre adresse, et nous vous disons sous 24 heures ouvrées si votre exonération tient encore après la réforme — ou ce qu'il faut déposer d'ici au 15 mai.
Une exonération fondée sur un engagement ?
Elle ne repose plus sur rien. La prochaine échéance est le 15 mai.
Quelle est la forme de la structure qui détient l'immeuble ?
Le texte ne vise pas les SCI, il vise les entités juridiques : toutes les réponses ci-dessous entrent dans le champ.
Sur quel fondement l'exonération repose-t-elle aujourd'hui ?
C'est la question que la réforme du 25 juin 2026 a rendue décisive.
L'immeuble est-il détenu à travers une ou plusieurs entités interposées ?
Chaque maillon de la chaîne doit déclarer pour lui-même, et chacun répond solidairement du paiement.
Une déclaration n° 2746 a-t-elle été déposée chaque année depuis six ans, par chaque entité ?
Six ans, parce que c'est la période que l'administration peut encore reprendre.
Une entité de la chaîne a-t-elle son siège hors de France ?
Sans établissement stable en France, la déclaration doit désigner un destinataire français pour les pièces de procédure.
Avez-vous déjà reçu une mise en demeure, ou déjà régularisé une fois ?
La tolérance qui permet de régulariser sans payer la taxe ne joue qu'une seule fois.
Répondez aux six questions ci-dessus, puis laissez vos coordonnées dans le formulaire juste en dessous en indiquant vos réponses. Nous revenons vers vous sous 24 heures ouvrées.